31.08.2023 Aktuelles aus der Immobilienbranche

Nach Modernisierungen wird häufig die Miete erhöht. Nutzen Vermieter hierzu Drittmittel, wie zum Beispiel Förderungen, müssen sie dies bei der anschließenden Mieterhöhung angeben. Tun sie das nicht, ist die Mieterhöhung formell unwirksam, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH).

Der Fall: Vermieterin macht keine Angabe zu Drittmitteln

In einem Schreiben kündigte die Vermieterin eine Modernisierung der Wohnung des Klägers sowie des Gebäudes an. Sie führte die einzelnen Maßnahmen auf und gab an, hierzu Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen. Im Anschluss an die Baumaßnahmen setzte die Vermieterin ein weiteres Schreiben auf, das unter anderem detaillierte Informationen zu den durchgeführten Maßnahmen und den entstandenen Kosten enthielt. Sie berücksichtigte den Abzug der Instandhaltungskosten und berechnete die Mieterhöhung. Ob die Vermieterin eine KfW-Förderung oder andere Drittmittel in Anspruch genommen hat, ging aus dem Schreiben nicht hervor. Der Mieter hielt die Mieterhöhung für formell unwirksam, zahlte die erhöhte Miete unter Vorbehalt und klagte.

Das Urteil: Modernisierungsmieterhöhung muss Angabe zu Drittmitteln enthalten

Laut Bundesgerichtshof ist die Mieterhöhung formell unwirksam – er gibt dem Mieter Recht. Nutzt ein Vermieter bei einer Modernisierung anrechenbare Drittmittel wie zum Beispiel zinslose oder -verbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten oder Aufwendungsbeihilfen muss er dies angeben. Diese verringern den Mieterhöhungsbetrag gemäß § 559a Abs. 2, 3 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens. Da die Vermieterin in ihrem ersten Schreiben angab, Fördermittel der KfW beantragen zu wollen, muss sie in der Mieterhöhung auch Angaben hierzu machen. Aus Sicht des BGH bleibt es offen, ob die Vermieterin die Förderung bekommen, aber nicht angegeben hat, ob sie nicht genehmigt wurde oder ob der Antrag gar nicht gestellt wurde, „Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat“, hieß es in der Urteilsverkündung.

[BGH, VIII ZR 416/21]